Inflation : Les loyers vont-ils augmenter en 2022 ?

La fin de l’année 2021 ne s’annonce pas chaleureuse du côté des prix à la consommation. Depuis septembre, la valeur du carburant est montée en flèche seulement en quelques semaines. Le gaz de son côté a connu une croissance d’environ 20 %. Les produits de grande consommation ne sont pas restés en marge avec l’élévation des prix des denrées comme l’huile, le spaghetti ou encore la volaille. Cette inflation généralisée n’a évidemment pas laissé en marge le secteur de l’immobilier. L’IRL étant fortement liée aux prix de consommation, devrait-on s’attendre à une hausse des prix du loyer et donc a une augmentation des loyers en 2022 ?

 

Augmentation des loyers 2022 : L’indice de référence des loyers en pleine croissance

L’indice de référence des loyers, plus connu sous le nom de « IRL » est un important indicateur du marché de l’immobilier. Il sert de base dans la révision des loyers des logements meublés ou vides. En d’autres termes, il permet de définir un plafond au-dessus duquel les propriétaires ne peuvent fixer la valeur des augmentations annuelles des loyers. Ce sont uniquement les logements soumis au régime de la loi 48 qui ne sont pas dictés par les restrictions de l’IRL.

L’IRL dépend fortement de l’évolution des prix à la consommation. En effet, son calcul est effectué à partir de la moyenne des prix à la consommation (hors tabac et hors Loyers) sur 12 mois. Cela le rend donc sensible aux effets d’inflation. Les chiffres publiés récemment par l’INSEE révèlent qu’en mi-octobre, l’IRL aurait fait un bon de 0.83%. Un chiffre qui semble négligeable, mais qui a un réel impact sur le rythme de croissance des loyers.

La dernière grande augmentation de l’IRL avait été remarquée au premier trimestre de 2020 avec une valeur de 0.92 %. La croissance de l’IRL annoncée en octobre n’est qu’une conséquence de la hausse des prix, notamment ceux de l’énergie et des matières premières. Toujours selon l’INSEE, les prix à la consommation auraient augmenté de plus de 2,2% et de 2,6 % respectivement en septembre 2021 et en octobre 2021. On prévoit encore une croissance en début de l’année 2022. Aussi, la progression de l’IRL pourrait très bien se poursuivre pour l’année qui s’annonce. Il ne reste donc plus qu’à attendre sa prochaine publication.

 

Augmentation des loyers 2022 : En tant que locataire, devez-vous vous attendre à une augmentation du prix de loyer ?

Pour les propriétaires de logement, la croissance de l’IRL représente une occasion d’augmenter leurs revenus périodiques. Vu l’inflation qui semble ne pas s’estomper, l’augmentation du loyer serait en effet l’option la plus rationnelle. Toutefois, dans le secteur de l’immobilier, il existe des garde-fous qui empêchent la croissance spontanée des prix du loyer. Tout d’abord, la revalorisation annuelle d’un loyer n’est possible que si cela est mentionné dans le contrat de bail. Si ce n’est pas le cas, le loyer reste le même sur toute la durée de location, même si l’IRL connaît une croissance. Dans le cas où le contrat stipule une revalorisation, l’augmentation en loyer est fixée par une clause annuelle de révision dont la date est définie à l’avance. Cette date est fixée à l’anniversaire du bail si elle n’était pas prédéfinie dans le contrat. Pour calculer la valeur du loyer à l’augmentation :

  • Il faut connaître les trois éléments que sont le montant du loyer, l’IRL du trimestre de référence et l’IRL du même trimestre pour l’année précédente.
  • Il suffit ensuite de passer au calcul mathématique suivant : montant du loyer x IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre pour l’année précédente.

Notez bien qu’une révision du loyer n’est possible que pendant l’année qui suit l’établissement ou la révision du bail. Elle n’est également pas rétroactive. Enfin, les propriétaires perdent la révision non appliquée lorsque le délai d’un an est passé.

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Loi Pinel : pouvez-vous réviser le loyer avec l’IRL en tant que propriétaire ?

Vous êtes propriétaire et vous mettez un logement en location dans le cadre du dispositif Pinel ? Si les clauses de votre contrat acceptent une révision, vous pouvez bien réviser le prix, mais selon une double limite.

D’abord, il y a la limite prescrite par l’indice de référence du loyer et ensuite celle prescrite par le plafond Pinel. Le plafond Pinel implique le respect d’une valeur de loyer à ne pas dépasser. Ce plafond est révisé au premier janvier de chaque année et est tenu d’être respecté sur toute la période de la location. Aussi, à la date d’anniversaire du contrat ou à une tout autre date prédéfinie, le propriétaire est en mesure d’augmenter le loyer selon l’IRL. Cette augmentation est ensuite revue à la baisse si elle excède le plafonnement prescrit par la loi Pinel. Il faut dire que le plafond Pinel est variable selon la situation géographique où est située l’habitation. La réduction d’impôt est remise en cause dès que les plafonds de loyer ne sont pas respectés.

 

La loi Pinel sera-t-elle toujours applicable en 2022 ?

Pour ceux qui souhaitent profiter d’un mécanisme fiscal pour investir, la loi Pinel sera encore accessible en 2022. La loi des finances 2021 prévoit une prolongation du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre de l’année 2022, et ce, dans les mêmes conditions que celles actuelles. Le dispositif sera ensuite aménagé progressivement jusqu’en 2024. Pour rappel, les conditions d’éligibilité stipulent que l’investisseur doit acheter un bien dans une zone concernée et louer son appartement comme habitation principale sur au moins 6 mois. Il doit aussi respecter les conditions relatives au plafond et à l’aménagement énergétiques. Les acquéreurs pourront ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21 % du prix du revient de la location.