La loi Pinel, ce dispositif qui permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux en achetant un bien dans le but de le louer, connait quelques nouvelles conditions pour 2023 et 2024. Si le dispositif Pinel a vu le jour en 2014, il n’a pas cessé d’être prolongé avec des modifications. En général, les particuliers peuvent acheter une maison ou un appartement neuf et les faire louer afin d’obtenir une réduction d’impôts allant de 12 à 21 %. Investir en loi Pinel a donc attiré les investisseurs à s’engager avec les différentes conditions y afférant.
Les nouvelles conditions du dispositif Pinel + pour les appartements
En principe, c’est le décret n°2022-384 sorti le 17 mars 2022 qui fixe les conditions appliquées pour les particuliers voulant investir en loi Pinel +. Ces conditions sont mises en vigueur dès le 1er janvier 2023. Pour les appartements qui font partie de la démarche « habiter la France de demain », le décret impose des conditions strictes concernant la double exposition, la surface minimale et l’espace privatif extérieur.
Si vous comptez faire un investissement locatif en achetant un appartement, la surface minimale change selon le type de logement :
T1 la surface est de 28 m² ;
T2 à 45 m² ;
T3 à 62 m² ;
T4 à 79 m² ;
T5 à 96 m².
Pour les espaces extérieurs privatifs, les surfaces minimales sont fixées à 3 m² pour T1 et T2, 5 m² pour un appartement T3, 7 m² pour T4 et 9 m² pour le T5. Nombreux sont les professionnels de l’immobilier et les promoteurs mécontents de ces conditions. Ils jugent difficile pour les particuliers de financer leurs investissements à cause de ces exigences sur le plan environnemental et énergétique. La norme RE2020 est plus stricte concernant la qualité d’usage et environnementale.
Les modalités des appartements éligibles à la loi Pinel
Si vous vous référez aux conditions du 1er janvier 2012, elles ont durci concernant la loi Pinel et les avantages fiscaux. L’appartement mis en location doit être présent dans un immeuble collectif, neuf ou en état de futur achèvement. Lorsque le logement à louer est ancien, il ne doit pas présenter d’importants travaux qui coûtent cher. Quant à la localisation, seuls les appartements en zone A, A bis ou B1 sont éligibles à la défiscalisation Pinel.
Pour la réduction d’impôts, elle concerne les achats de logement faits entre le mois de septembre de l’année 2014 jusqu’au 31 décembre 2024. Ce sont les conditions appliquées en 2021. Pour l’année prochaine, c’est-à-dire en 2023, la réduction d’impôts connait une certaine baisse. En effet, l’avantage fiscal va diminuer de manière progressive dès le 1 janvier 2023.
Le pourcentage de réduction des impôts à payer passe de 17,5 % pour une location sur 12 ans, 15 % pour 9 ans et 10,5 % pour 6 ans. Et cette baisse est encore envisageable à compter du 1er janvier de l’année 2024. Les réductions prévues sont de :
9 % pour 6 ans
12 % pour 9 ans
14 % pour 12 ans
Il est donc conseillé de faire un investissement locatif au plus tôt pour pouvoir profiter des meilleures conditions.
Comment préserver les taux de réduction d’impôts mis en vigueur en 2022 pour 2023 et 2024 ?
Comme vous pouvez le constater, le pourcentage de réduction d’impôts pour les prochaines années va diminuer petit à petit. En revanche, il existe des solutions pour pouvoir préserver votre taux plein, même au début de l’année 2023 et 2024. Si le logement que vous comptez louer respecte des conditions strictes, vous allez préserver le taux appliqué en 2022.
Premièrement, le logement mis en location doit être conforme au label RE 2020. Il s’agit plus précisément de la performance de l’appartement au niveau énergétique. Le bien que vous louez doit être très performant et surtout répondre aux exigences en termes de qualité d’usage. Le critère de la performance environnementale et énergétique va être rajouté, car le logement doit avoir la classe A du DPE ou diagnostic de performance énergétique.
Pour un bien immobilier acquis en 2023 et 2024 qui a fait l’objet d’une demande de permis de construire en début d’année 2022, il existe d’autres précisions sur les nouvelles dispositions. L’appartement doit respecter le critère de référentiel E+C qui s’applique pour le RE2020 et la classe A du DPE. Quand le logement n’est pas soumis à ce référentiel et à la RE2020, un document qui stipule l’appartenance à la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique est exigé.
Vous devez bien définir les dimensions de chaque pièce de l’appartement sans oublier le rapport espace global. La localisation du logement mis en location joue également un rôle capital pour le pourcentage de réduction d’impôt. Le bien doit se trouver dans une zone sociale défavorisée et faire partie de la priorité de la ville.
