Dispositif Pinel + : Quels logements seront concernés par la meilleure réduction d’impôts 2023 ? La ministre du logement, Emmanuelle Wargon, faisait état au mois d’août 2021 d’une étude sur l’application éventuelle d’un nouveau dispositif, le Pinel +. Découvrez en quoi consistent les modifications envisagées et quel impact elles auront sur la défiscalisation dans l’immobilier.
En quoi consiste le Pinel + ou Super Pinel ?
À l’instar de l’actuelle loi Pinel qui restera active jusqu’en 2024, il s’agirait d’un « avantage fiscal en échange d’un engagement de location, sous plafond de loyer et plafond de ressources du locataire ». Il devrait s’appliquer dès janvier 2023. Plus avantageux au niveau fiscal pour les logements concernés, il vise principalement à améliorer la performance énergétique des logements neufs (en vertu des normes RE 2020) et faire en sorte que le marché propose des biens locatifs de bonne qualité.
Rappelons ici que la Loi Pinel permet à un particulier qui achète un logement neuf dans un but locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalant à 2% du montant investi pour son achat. En contrepartie, cette baisse d’impôt prend pour repère un investissement maximal. Soit 300 000 euros pour une habitation de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Le plafond de loyer varie selon la zone dans laquelle se situe le logement. Plus cette zone est tendue, plus élevé sera le plafond de loyer.
En 2024, investir en loi Pinel permettra aux acquéreurs d’être éligibles à une baisse d’impôt établie de la manière suivante :
- 14% pour une durée locative de 12 ans
- 12% pour une durée locative de 9 ans
- 9% pour une durée locative de 6 ans
Quels seront ces critères ?
Des critères à être définis par décret concerneront l’aspect qualitatif des logements neufs : une taille minimale* de logement, une superficie minimale par pièce, un accès extérieur privatif (balcon, terrasse, jardin) et, pour un 3 pièces, il doit s’agir d’un appartement traversant. Une hauteur sous plafond pourrait aussi être requise. Quant à l’aspect environnemental, les logements devront aller au-delà du contenu de la norme environnementale RE2020. Grâce à ces critères, le dispositif Pinel+ semble s’orienter vers une concentration améliorée des constructions, mieux adaptée aux besoins des territoires.
* Tel que déjà précisé en Loi Pinel, un appartement T1 devra totaliser 28 m² de surface habitable, 45 m² pour un logement T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 ainsi que 96 m² pour un T5. Les logements en Pinel+ devront être situés dans un quartier priorisant la politique de la ville (soit QPV).
Quels logements bénéficieront de la meilleure réduction fiscale ?
En principe, dès le 1er janvier 2023, en métropole, les taux de réduction d’impôt de la Loi Pinel classique qui s’élèvent présentement à 12%, 18%, ou 21% du coût d’acquisition d’un logement neuf baisseront à 10,5%, 15% et 17,5% en 2023, en fonction de la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). Une diminution qui pourrait être exemptée aux logements neufs qui correspondent au profil suivant :
Situés dans un quartier priorisant la politique de la ville ;
Un niveau de qualité supérieure en matière de performance environnementale (doit dépasser le contenu de la norme en vigueur RE 2020);
Logements ayant entrepris des travaux de réhabilitation majeure et qui sont considérés comme « remis à neuf ».
Note : pour accéder à une défiscalisation à taux plein (21%) en 2023, le logement devra correspondre aux critères mentionnés plus haut. Un avantage lorsqu’on souhaite réduire ses impôts.
Que changera le Super Pinel au niveau de l’immobilier ?
Selon les experts, investir dans ce dispositif pour réaliser une réduction d’impôt devra s’effectuer avec prudence. Comme le choix de la localisation deviendra plus stratégique, il vaudra peut-être mieux acheter dans des villes moyennes (de zones éligibles) pour réaliser le meilleur investissement immobilier possible. Pour attirer les locataires, il sera avisé de choisir un quartier desservi en commerces et en transport en commun ; à proximité des écoles ou d’une université, selon le type de locataires recherché. Il faut également tenir compte du plafond de loyer tel qu’imposé par la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier Pinel.
Le logement neuf demeure encore toujours aussi attractif avec des taux de crédit abordables. La qualité des logements deviendra un critère majeur de sélection puisqu’elle devra répondre aux exigences du Pinel+ en 2023. La nouvelle norme environnementale exigera une performance de 30% supérieure à l’ancienne, et les constructeurs devront peut-être se tourner vers l’utilisation de matériaux biosourcés. Réduire l’impact carbone des constructions et optimiser leurs performances thermiques feront partie des priorités de l’État. Les nouveaux logements sont donc appelés à devenir de plus en plus durables et confortables, tout en s’avérant économes en énergie.
