A l’instar de tout investissement immobilier, un investissement en loi Pinel nécessite de passer par diverses étapes. La parfaite maîtrise est essentielle pour profiter pleinement des avantages que ce dispositif propose. L’investisseur doit en outre se conformer à plusieurs règles, dont le délai accordé pour trouver un locataire fait partie. Poursuivez votre lecture pour en savoir plus à propos de cette règle et des conséquences sur le plan fiscal si elle n’est pas respectée.
Investir en loi Pinel pour défiscaliser
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a été pensé par le gouvernement en vue de stimuler les investissements dans des programmes immobiliers neufs ou en réhabilitation situés dans les zones où la demande locative est supérieure à l’offre (zones tendues). Cette loi offre la possibilité aux investisseurs de profiter en contrepartie d’une réduction d’impôt annuelle intéressante.
Investir en vertu de la loi Pinel permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt de :
12% pour un engagement d’une durée de 6 ans
18% pour un engagement d’une durée de 9 ans
21% pour un engagement d’une durée de 12 ans
Il faut cependant garder à l’esprit que l’obstacle majeur d’un tel dispositif demeure la vacance locative. En effet, sans locataire, l’investissement Pinel n’est pas vraiment rentable. Dans les zones avec une forte demande locative, un propriétaire-bailleur ne devrait pas rencontrer de problème à trouver des locataires, si un suivi régulier de son investissement immobilier est assuré. Mais il lui faut malgré tout tenir compte de cette spécificité avant de se décider à investir en Pinel.
Délai maximal alloué pour trouver un locataire
Première mise en location
Pour avoir droit à la défiscalisation Pinel, un bailleur dispose d’une durée qui ne doit pas dépasser 12 mois afin de dénicher son premier locataire. Ce délai prend effet à compter de l’achèvement du bien ou de son acquisition. En ce qui a trait à l’achat d’une habitation neuve achevée ou d’une habitation réhabilitée, ce délai débute au plus tard dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition du bien. Pour l’acquisition d’une demeure en l’état futur d’achèvement, l’investisseur dispose également de 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
Vacance locative
La location en loi Pinel doit être continue et effective. Le bien ne peut donc pas demeurer vacant pendant l’engagement. Si le locataire en place quitte le logement au cours de la période d’engagement, le bailleur doit relouer le bien rapidement. Il n’est pas possible pour ce dernier de faire un usage personnel de cette habitation. Que ce soit pour l’habiter, même pour une brève période, ou pour en proposer la location à une tierce personne à titre gratuit ou à un coût dérisoire.
Si le propriétaire éprouve des difficultés à remettre son bien en location, la vacance est autorisée pour la recherche effective d’un nouveau locataire et ne remet nullement en cause le bénéfice de l’avantage fiscal. L’administration fiscale permet une période de vacance d’une durée maximal de 12 mois entre 2 locations, à compter de la réception de la lettre recommandée de résiliation de bail du locataire, soit 1 ou 3 mois avant son départ, en fonction de la zone dans laquelle est située l’habitation.
Le propriétaire doit toutefois respecter certaines conditions. Il doit entre autres faire la preuve qu’il a entrepris les démarches requises pour relouer le logement, que les conditions de mise à la location sont incitatives et que le logement est en bon état.
Conséquences du non-respect du délai accordé pour trouver un locataire
Au-delà du délai autorisé de 12 mois, l’administration fiscale peut procéder à la remise en cause de l’avantage fiscal. En cas de vacance locative durant la première année, l’investisseur perd uniquement cet avantage. Si cette vacance locative intervient plus tard, il devra en plus rembourser les réductions d’impôt perçues précédemment. Il est donc primordial de faire le bon choix d’investissement locatif en loi Pinel pour s’assurer que le bien sera loué sur une base continue.
Pour faciliter sa location, il est important de choisir un bien qui soit situé dans des villes qui gagnent actuellement en popularité. Comme Toulouse, Bordeaux, Strasbourg ou Rennes ainsi que dans des quartiers dynamiques et attractifs. De plus, en proposant des petits appartements proches des transports, des commerces ou encore des facultés à des étudiants ou à de jeunes professionnels, il est plus facile de trouver des locataires et éviter le plus possible les périodes de vacance locative.
Pour limiter les conséquences néfastes de la vacance locative, il est impératif de séduire les futurs locataires. Pour ce faire, il est recommandé de respecter les prix du marché, d’entretenir son bien immobilier et de lui assurer une bonne visibilité en le mettant en valeur.
