Où investir en Pinel ? : Les contribuables français souhaitant optimiser le montant des impôts qu’ils doivent à l’Etat peuvent le faire via différents dispositifs. Une manière efficace de réaliser cela passe par un investissement locatif, via différents dispositifs fiscaux mis à leur disposition par l’Etat afin de permettre aux français de réduire leurs impôts, tout en répondant à différentes problématiques liées aux logements et à la gestion de l’espace.

 

Quels investissements sont rentables, notamment dans le cadre d’un investissement locatif ? Dans quelle région, ville faut-il privilégier ses recherches de biens pour effectuer ce genre d’opérations ?

 

Les villes étudiantes françaises apparaissent comme celles qui ont le meilleur rendement et sont considérées comme sûres pour ce genre d’opérations. En effet, ces villes universitaires représentent des pôles attractifs pour les investisseurs immobiliers car les bailleurs y trouvent des locataires très facilement ; mais ces villes ne sont pas toujours considérées comme rentables. Différentes études ont été réalisés afin de prouver quelles villes étaient les plus rentables et les plus attractives.

Les différents critères à observer sont les suivants : les rendements bruts (la performance financière théorique calculée en comparant les loyers moyens que l’investisseur peut toucher avec les prix moyens des biens sur place). Et les charges locatives (pour rendre la lecture des rendements bruts plus précise), les impôts locaux, taxes, frais de gestion et le coût du crédit.

Mais un des critères les plus important reste le suivant : le risque de vacances locatives dans la ville. Elles sont redoutées par tous les propriétaires bailleurs car elles procurent une perte de rentabilité. Elles désignent la période entre le moment où le locataire en place quitte l’appartement et le moment où l’investisseur/ le propriétaire de l’appartement trouve un nouveau locataire qui va s’installer dans le logement. Cette période n’est pas prédéfinie et peut s’étendre de plusieurs jours à plusieurs mois, années … selon l’attractivité du bien et de la conjoncture macroéconomique. L’investisseur doit alors bien se renseigner sur la ville et le risque de vacance locative moyen lors de son investissement locatif.

Les différentes agences ayant réalisées ces études ont combiné à la fois les rendements bruts de chaque ville et l’indice de tension locative afin de trouver des villes attractives. Metz, Poitiers et Arras sembleraient être de bonnes candidates pour un investissement, qualifiées de « villes à haut potentiels » pour les bailleurs, avec des risques locatifs assez faibles et rendements bruts supérieurs à 6% du prix d’achat des biens.

Dans la région Ile-de-France, certaines villes comme Cergy, Evry ainsi que Villetaneuse sont considérées comme étant idéales selon ces différents critères. Enfin, dans le reste du territoire, Caen, Orléans, Arras ou encore Clermont-Ferrand sont également des spots chaud, idéaux pour ce genre d’opérations financières. Ces villes sont considérées comme dynamiques et disposent d’universités et structures variées, avec des tensions locatives fortes et une demande locative de plus en plus grande.

Les contribuables souhaitant ainsi diminuer leurs impôts en passant par un investissement locatif doivent alors prendre en compte plusieurs critères, géographiques, sociaux, environnementaux, etc… Un rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine peut alors être une solution adaptée pour les personnes ne sachant comment procéder et ne connaissant pas bien le marché locatif en France. Ce dernier saura, selon le profil de risque et les envies du client, à la suite d’une analyse de son profil lors d’une étude patrimoniale complète, quel investissement sera adapté à sa situation, dans quelle ville, etc…

 

Ce genre d’opération demeure complexe et nécessite une analyse fine et précise. Certaines villes en France, qualifiés de rentables en termes d’investissement locatif il y a plusieurs années, sont dépassées par de nouvelles villes, pôles, plus attractives et sont ainsi privilégiés par les investisseurs.