Quel dispositif choisir lors d’un investissement locatif : Pinel ou LMNP ?

Afin d’optimiser sa fiscalité et de réduire le montant de son impôt dû, chaque contribuable français a la possibilité d’investir en achetant un bien immobilier neuf et de le mettre en location. Cela lui offre l’avantage de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs mais également de se constituer un patrimoine.

En achetant un bien immobilier dans l’objectif de réduire ses impôts, plusieurs dispositifs existent comme le dispositif PINEL introduit en 2014 ou encore le principe de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

 

Réduire ses impôts et bénéficier de revenus complémentaires : le dispositif LMNP

Premièrement, focalisons-nous sur le dispositif LMNP, dont l’objectif principal est de procurer à l’investisseur des revenus complémentaires. En investissant dans un logement meublé d’une résidence étudiante, d’une résidence gérée, touristique, ou un établissement social ou médico-social, le contribuable peut se voir attribuer le statut de LMNP. Ce statut permet de récupérer la TVA immédiatement (20% du montant de l’investissement) ainsi que de bénéficier de l’économie d’impôt concernant le dispositif Censi-Boulevard.

Cette réduction d’impôt s’élève à 11% du montant HT de l’investissement, plafonné à 300 000 €, soit 3 666 € par an pendant 9 ans. Ce dispositif LMNP autorise un report pendant 6 ans sur le solde de la réduction d’impôt, à condition que le bien soit loué sur la période. De plus, le contribuable échappe à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et est libéré de toutes contraintes administratives puisque l’organisme de service s’occupe de tout.

La seule condition pour bénéficier de ce statut est que les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à 23 000 €/ an.

 

Un autre moyen de réduire ses impôts : le dispositif Pinel

Un autre dispositif d’investissement locatif permet également de bénéficier d’avantages fiscaux : la loi Pinel. L’investisseur répond à une problématique du gouvernement et en contrepartie, le gouvernement allège sa fiscalité. Ce dispositif favorise la construction de logements neufs dans des zones « tendues », où la demande en logements locatifs est supérieure à l’offre disponible. Avec l’obligation de conserver le bien pendant 6 ans minimum (jusqu’à 12 ans) et si l’investisseur respecte 5 règles durant ce projet, l’Etat s’engage à verser 2% de réduction d’impôts par an sur l’investissement avec un plafond de réduction calculé dans la limite de 300 000 € par an, par foyer, et de 5 500 € le mètre carré.

Ainsi, on pourra bénéficier de 12% de réduction d’impôt si l’on s’engage à louer le bien pendant 6 ans, 18% si l’on s’engage sur 9 ans et 21% sur 12 ans. L’investisseur peut ainsi bénéficier d’un allègement de ses impôts jusqu’à 6 000 € par an dans la limite de la niche fiscale de 10 000 € par an.

L’investissement en Pinel permet au mieux une réduction d’impôt de 63 000 €.

Ce dispositif qui devrait prendre fin le 31 décembre 2021 est destiné aux contribuables dont l’impôt se situe entre 3 000€ et 10 000 €. Contrairement au dispositif LMNP qui permet de bénéficier d’une rentabilité optimisée en procurant à l’investisseur des revenus complémentaires (notamment en vue de la retraite), la loi Pinel procure un rendement locatif faible (2% à 3% environ).

Pinel ou LMNP ?

Enfin, même si le dispositif LMNP présente moins d’inconvénients, chaque investissement possède ses propres avantages. Le choix se portera donc en fonction des objectifs de l’investisseur. S’il souhaite dégager des revenus complémentaires sans impôts, la loi PINEL sera à privilégier. En revanche, si l’objectif est de diminuer ses impôts en défiscalisant ses revenus actuels, dans ce cas, le dispositif LMNP est le plus adapté.