Lorsqu’il est question de succession, la transmission de son patrimoine (surtout immobilier) peut être à l’origine d’éventuels problèmes comme l’évaluation de la valeur du bien, le montant des frais de succession ou encore le maintien dans l’indivision.

La solution souvent mise en avant par des professionnels en la matière est d’organiser cette succession à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Cette société constitue un outil pour organiser de son vivant la transmission de son patrimoine.

L’intérêt de cette société est principalement dû aux intérêts patrimoniaux qu’elle procure ainsi qu’aux avantages fiscaux. La transmission du patrimoine (immobilier) entre ascendants et descendants se voit ainsi facilitée, au cas où un décès arriverait prématurément.

Cette SCI est différente d’une donation directe d’un immeuble, car elle a l’avantage de procurer des avantages fiscaux : la donation de parts de SCI est rendue facile, les plafonds sont ainsi plus élevés car il est plus facile de respecter ces derniers en donnant des parts sociales, qui sont partageables. L’abattement est ainsi envisageable plusieurs fois puisque la personne qui souhaite transmettre son patrimoine immobilier va « donner des parts sociales » et non un immeuble physique.

Plusieurs éléments sont à prendre en compte en créant une SCI et en voulant transmettre son patrimoine immobilier.

Premièrement, lors du calcul des droits de donation, la valeur des parts transmises bénéficie d’une décote par rapport à la valeur réelle de l’immeuble, principalement du fait de la difficulté de vendre des parts de SCI par rapport à un immeuble physique. Cette décote est généralement de l’ordre de 10% pour les SCI familiales. Comment procéder ?

Un couple peut décider de créer une SCI familiale et d’intégrer ses enfants dans cette structure dans l’objectif de transmettre, ensuite des parts sociales des immeubles qu’ils auront inscrit à l’inventaire de leur SCI. Cela procurera certains avantages comme la simplicité du partage des parts et non d’un immeuble entier (par nature indivisible). De plus, la répartition est plus précise et la création de cette SCI permet d’échapper au régime de l’indivision applicable en cas de divorce ou de séparation.

Contrairement à l’indivision où la règle est l’unanimité ou la majorité absolue des membres la composant, l’avantage de la SCI est la désignation d’un gérant avec différentes missions. La SCI permet également avant le décès du ou des propriétaires de certes transmettre le bien immobilier à travers la donation de parts, mais de conserver la gestion du bien (en étant nommé gestionnaires de la SCI) et la jouissance des revenus du bien. La SCI permet ainsi de transmettre un bien tout en l’occupant (résidence principale ou secondaire) ou en percevant des loyers (bien immobilier en location). Lors de la création de la SCI et des différents statuts, les parents vont ainsi lors de la transmission de l’immeuble être les usufruitiers, et les enfants, les nus-propriétaires. Les parents continueront à jouir du bien et percevoir les différents revenus. Les enfants, quant à eux, nus-propriétaires, récupéreront la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession au décès de leurs parents.

Toute la difficulté pour ce montage réside dans la formalité lors de la création d’une SCI. Effectivement, cette création nécessite la rédaction de statuts de la société et l’accomplissement de formalité de publicité. Ces statuts, généralement sous formes écrites, prennent la forme d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé. L’intervention d’un notaire est rendue obligatoire lors d’un apport d’un immeuble au sein de la SCI.

Ces statuts doivent préciser au minimum deux choses : le nombre d’associés (au minimum 2, ils font des apports en numéraire ou en nature) ainsi que l’objet de la SCI (son activité), mais également les modalités de fonctionnement, sa durée d’existence (ne peut dépasser 99 ans mais possibilité de prévoir une période plus courte) et enfin sa dénomination ainsi que son siège social.

L’ensemble des apports des associés forme le capital de la SCI.

La dernière chose existentielle à connaître sur cette société est relatif à la fiscalité. En effet, une SCI est par défaut, fiscalement transparente : chacun des associés sera imposé sur les bénéfices obtenus par la SCI au prorata de ses parts dans la société. Chaque revenu produit par la société est directement taxé pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. (NB : les frais de constitution de garantie, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière ainsi que les primes d’assurances sont directement déductibles de ces revenus fonciers).

En créant une SCI, il est également laissé aux associés la possibilité d’opter pour l’Impôt sur les sociétés. Ils pourront donc amortir l’immeuble, c’est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices une partie de l’immeuble. Ces bénéfices seront imposés à hauteur de 15% sur les premiers 38.120 € puis à 33% au-delà de cette somme.

La question est alors de savoir quel régime d’imposition choisir pour ce type de montage, lorsque l’on souhaite transmettre son patrimoine. L’entretien avec un gestionnaire de patrimoine est alors conseillé afin d’avoir l’avis d’un expert et permettre, selon le profil et la volonté du client, de mettre en place la meilleure stratégie possible pour optimiser sa succession.